Залоговые квартиры банковПриобретение квартиры с помощью кредита, пожалуй, один из реальных вариантов обрести собственное жилье. Однако кредит — это всегда риск, и не так уж редко заемщик не может обслуживать долг и вынужден самостоятельно или с помощью финансового учреждения продавать объект ипотеки. Вот таким образом и появляются залоговые квартиры банков.

Почему продают квартиры

Причины, по которым заемщики выставляют на продажу свое жилье, могут оказаться разными. Довольно часто они просто вынуждены это делать, чтобы рассчитаться с банком. Потеря работы, экономический кризис, болезни могут отрицательно повлиять на платежеспособность заемщика, начинают возникать просрочки и в результате должник самостоятельно или с помощью банка начинает искать покупателя на свое жилье.

Еще нередка ситуация, когда заемщик избегает встреч с банковскими сотрудниками и им приходиться обращаться в суд. В этом случае продажа квартиры осуществляется по принуждению через судебное решение.

Есть и специальная категория клиентов, которые покупают квартиры в кредит, чтобы заработать. Для этого они в приобретенном жилье делают ремонт, повышая ценность квартиры, и ждут удобного момента, чтобы ее продать. Цена в этом случае формируется с тем расчетом, чтобы перекрыть расходы на кредит и ремонт плюс дать возможность заемщику заработать.

Таким образом, продажа залоговых квартир может осуществляться:

  • заемщиком самостоятельно;
  • заемщиком и банком вместе на добровольных началах;
  • банком самостоятельно по решению суда.

Основные схемы покупки

В зависимости от того, кто выступает продавцом, существуют разные схемы приобретения жилья, находящегося в залоге.

Покупка у должника

 Это оптимальный вариант, так как заемщик самостоятельно находит покупателя на свою квартиру, а банк еще не обратился в суд с целью реализации имущества должника для погашения остатка кредита. В этом случае продавцу недвижимости нужно уведомить банк о предстоящей сделке и получить у него разрешение. Отказов в таких случаях практически не бывает — финансовому учреждению намного выгодней, если клиент сам продаст квартиру, чем действовать через суд и затем продавать ее с торгов.

В этом случае право собственности на жилье оформляется с обременением, которое снимает уже новый владелец квартиры. Чтобы перестраховаться от возможных рисков во время сделки, в том числе от притязаний на недвижимость третьих лиц, покупатель может осуществить операцию покупки через банковскую ячейку. Таким образом продавец получит свои деньги лишь после того, как покупатель переоформит право собственности на недвижимость.Покупка квартиры

Покупка у банка

Продажа залоговых квартир от банков может происходить по двум схемам:

  • Переоформление ипотеки. В этом случае кредит не погашается, а вместе с квартирой меняет своего владельца. Такая схема подходит, когда у покупателя недостаточно средств, чтобы приобрести желаемую недвижимость. Для получения разрешения на переоформление новый заемщик должен пройти оценку платежеспособности сотрудниками банка. Если доходов потенциального покупателя достаточно для обслуживания кредита, банк заключит с ним договор. Однако стоит учесть, что переоформление ипотеки и кредитного договора производится не бесплатно.
  • Непосредственно покупка квартиры у финансового учреждения. Такие квартиры банки, как правило, получают в результате выигрыша в судебном иске. Сведения о такой недвижимости финансовые учреждения с целью скорейшей ее реализации размещают на своих сайтах в специальных разделах. Продажа осуществляется только через аукцион.

Преимущества и недостатки приобретения

На всю залоговую недвижимость, чтобы заемщики ее не продали, банки накладывают арест в специальном реестре. Однако бывают случаи, когда мошенники ухитряются продать такие квартиры, а после скрываются от покупателя. Последний же не может стать владельцем жилья, за которое заплатил, так как оно не снято с реестра и находится в ипотеке банка.

Еще один фактор, который отталкивает физлиц от покупки залогового жилья, лежит в сфере моральных отношений. Многие верят, что такая квартира будет несчастливой, так как она не принесла счастья предыдущим ее владельцам.

Однако если к ситуации подойти с умом и без предрассудков, а также воспользоваться помощью юристов, то сделка от покупки может быть довольно успешной.

Основные преимущества залоговой квартиры:

  • ее стоимость, которая довольно часто ниже рыночных цен;
  • лояльные условия кредитования.

На что стоит обратить внимание

Так как сделка по приобретению залоговой квартиры связана с риском, покупателю необходимо быть предельно осторожным. Нужно обращать внимание на такие моменты:

  • осведомлено ли финансовое учреждение, в котором находится ипотека, о предстоящей сделке;
  • рекомендуется переговорить с сотрудниками банка, чтобы они подробно разъяснили, как будет происходить сделка и какие расходы понесут стороны;
  • убедиться, что после продажи квартиры заемщик сможет расплатиться с долгами, чтобы снять с жилья обременение.Дом в кредит

Обязательно при покупке объекта ипотеки нужно проверить отсутствие:

  • коммунальных долгов от предыдущих владельцев;
  • прописанных граждан;
  • действующих судебных споров.

При желании приобрести залоговую квартиру будущему покупателю необходимо обратить внимание еще на разницу в схемах продажи:

  • если объект залога продается в досудебном порядке, то стоимость может быть ниже рыночной;
  • при продаже в рамках исполнительного производства стоимость недвижимости может оказаться выше среднерыночной, потому что в этом случае в банку необходимо, кроме тела кредита и процентов, возместить судебные расходы.